距北京出臺樓市新政已滿月，這期間市場成色幾何？

“帶看和成交都有升溫，部分優質小區房源有點緊張。”9月9日，多位房產銷售及中介人員對第一財經表示，自本次新政發布以來，北京二手房市場的熱度有所提升，帶看量和成交均保持了一定活躍度。

多家機構數據也顯示，北京樓市在傳統“淡季”穩住成交。截至8月末，北京今年二手房累計成交12.1萬套，同比增長5.9%，二手房成交量創近五年新高。

(資料圖)

業內專家表示，今年以來，北京二手房成交量攀升，掛牌量出現下降，新房市場的供需壓力也有所緩解。隨著政策效應釋放，預計“金九銀十”市場成交將保持一定活躍度。

新政“滿月”市場成色幾何

8月7日深夜，北京多部門聯合印發通知，明確自8月8日起，非京籍家庭購買五環內商品住房的社保或個稅繳納年限，由“2年”調減為“1年”，限購政策進一步優化。

公積金政策上，大幅提高公積金貸款額度上限。新政后，北京公積金針對單繳存人的貸款額度上限首套最高120萬元、二套100萬元；夫妻雙方繳存首套提高至240萬元、二套200萬元；上浮政策疊加后，最高貸款額度可達340萬元。

如今政策發酵已“滿月”，市場實際表現如何？

中指研究院數據顯示，8月，北京二手商品住宅成交1.4萬套，同比增長3.9%。從周度數據看，新政后三周（8.10-8.30），二手房分別成交3104套、3387套、3490套，環比分別增長10.0%、9.1%、3.0%，周度成交量持續回升。

新房市場也有明顯反應。8月，北京新建商品住宅成交37.8萬平方米，成交面積同比基本持平。從周數據看，新政后三周，北京新建商品住宅成交面積分別為6.75萬、7.53萬、13.34萬平方米，環比分別增長0.3%、11.6%、77.2%。

進入9月以來，北京樓市熱度還在穩步回升。二手房方面，9月第一周成交3300套，同比增長26.1%。新房方面，9月第一周成交9.2萬平方米，同比增長31.2%。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，8月7日，北京降低非京籍家庭購房門檻，加大公積金貸款支持力度，進一步釋放合理住房需求，改善市場預期。新政落地后，部分新房項目到訪量增加，剛需和改善客群的咨詢熱度有所提升。

市場供需關系同樣有所改善。根據中指數據，去年四季度以來，北京頭部中介二手房存量掛牌波動性下降，8月末同比下降14.8%，較上年高點下降20%，供需關系正逐步改善。

“目前部分較為熱門、沒有明顯缺點的小區，以及近兩年價格調整后性價比高的小區，優質房源經過持續消化后正在減少。”北京市東城區一位房產中介表示。

北京新房市場的庫存也在下降。2026年1～8月，北京新建商品住宅上市面積同比下降31%；截至8月末，北京商品住宅可售面積為755萬平方米，同比下降20%。出清周期則從今年3月高點的22.7個月，降至8月的18.2個月。

不過，在成交放量、供需關系改善之余，北京樓市的價格還在“磨底”。據中國房地產指數系統百城價格指數，2026年1～8月，北京二手住宅價格累計下跌4.58%。而新房市場受優質項目入市帶動，1～8月價格微幅上漲0.81%。

“金九銀十”有望保持活躍度

八月過后，樓市將迎來傳統的“金九銀十”時期，北京的市場熱度能否延續？

曹晶晶認為，8月新政落地后，北京二手房成交保持活躍，市場供需關系邊際改善，但價格仍處調整通道，新房庫存規模仍處相對高位。市場能否形成持續性改善，仍需觀察后續成交表現及需求向新房市場的傳導。

“短期看，新政對需求端的支持仍將逐步釋放。”她表示，北京非京籍購房門檻降低、公積金支持力度加大，有望繼續帶動剛需及首改需求。隨著政策效應繼續釋放，預計“金九銀十”新房、二手房成交有望保持一定活躍度。

合碩機構首席分析師郭毅告訴第一財經，本次新政的核心是公積金貸款政策調整：貸款上限提升至340萬元，覆蓋范圍由剛需家庭擴展至剛改家庭全周期貸款需求，對剛需及剛改客群成交拉動更明顯，而該類需求在二手房市場匹配度更高，后續成交拉動將逐步顯現。

此外，因二手房成交存在一定周期性，認購到網簽落地通常需1至3個月，預計在后續“金九銀十”階段，新政對二手房的網簽數據拉動將增強。中長期看，北京此前多輪政策，已涵蓋限購限貸放松等多方面，新政對市場預期形成漸進式提振，政策疊加效應將逐步釋放。

值得注意的是，8月28日，商品住房銷售制度改革落地，預售門檻提高，現房銷售將逐步推廣，預售條件及資金監管也進一步完善。對北京樓市來說，新規則意味著什么？

曹晶晶表示，短期來看，政策對京滬在售項目的直接影響相對有限（仍執行原有預售條件和按揭放款節點）；與此同時，階段性新增供應減少有利于當前優質項目的去化。

中長期來看，隨著現房銷售逐步推進，疊加房企投資和開發決策趨于審慎，新房市場供應規模或有所下降，并對新房銷售規模形成一定影響。后續，需關注銷售制度改革帶來的供給變化，以及對市場規模和房企開發模式的影響。

目前，房企在投資端的動作已有變化。9月3日，北京迎來新政后首場土拍，市場熱度“冷熱分化”。朝陽區將臺鄉地塊僅一家房企領取競價號牌，最終“暫停出讓”；順義另一宗地塊，則經過170余輪競價，以總價82.99億元、溢價率17.37%賣出。

郭毅認為，新政的影響更多集中于開發商資金鏈、投資需求的變化，同時涉及銀行端資金監管及開發貸政策調整。目前，北京相關細則尚未明確，新供地中期房預售及優先現房的比例有待確定。新政后即便允許期房預售，也需在結構封頂后進行。

“受封頂周期影響，短期內新房市場供應量或小幅下滑，但當前的存量供應足以支撐去化，加之二手房掛牌房源超12萬套，市場不會供不應求。”她表示，不過，新政將推升開發商資金成本，部分核心區域優質項目或出現單價小幅上調，但整體市場價格預計保持穩定。

關鍵詞： 最新資訊